Airbnb a DPH

U DPH je potřeba rozlišit dvě služby, které se u Airbnb často pletou dohromady. Hostitel poskytuje ubytovací službu hostovi — Airbnb mu k tomu poskytuje digitální infrastrukturu: profil nabídky, rezervační systém, komunikaci, platební rozhraní a zákaznickou podporu. Airbnb samo ve svých podmínkách uvádí, že není stranou smlouvy mezi hostitelem a hostem a samo nenabízí ani nespravuje ubytování.

Ubytovací služba se váže k nemovitosti — nezáleží tedy na tom, odkud host přijíždí, ale kde se nemovitost nachází. Pokud je nemovitost v ČR, jde o tuzemské plnění a příjmy z ubytování vstupují do obratu hostitele v plné výši — nejen částka po odečtení poplatku Airbnb. Pokud nejste plátce DPH, musíte obrat sledovat pro povinnou registraci. Od roku 2025 se obrat sleduje za kalendářní rok. Při překročení 2 000 000 Kč vzniká registrační povinnost a plátcem se typicky stanete od 1. ledna následujícího roku. Při překročení 2 536 500 Kč v témže roce se plátcem stáváte dříve — ze zákona po překročení tohoto vyššího limitu.

Do budoucna se tato oblast může změnit. Evropská unie v rámci balíčku VAT in the Digital Age počítá u krátkodobého ubytování přes platformy s režimem tzv. deemed supplier, tedy s fikcí dodavatele pro účely DPH. Prakticky by to znamenalo, že v určitých případech by DPH z ubytování odváděla platforma místo hostitele — podobně jako dnes u některých digitálních platforem pro prodej elektronických služeb nebo digitálního obsahu. Pro aktuální posouzení Airbnb v ČR je ale stále klíčové současné nastavení: ubytování poskytuje hostitel a Airbnb poskytuje službu platformy.

Airbnb a identifikovaná osoba

Samostatnou otázkou je servisní poplatek Airbnb. Airbnb vám jako hostiteli účtuje poplatek za použití platformy — typicky jde o službu od zahraniční osoby neusazené v tuzemsku. Pokud nejste plátce DPH, může vám přijetí této služby založit povinnost registrace jako identifikovaná osoba podle § 6h zákona o DPH a odvést DPH ze servisního poplatku v režimu reverse charge. Tato povinnost nevzniká proto, že máte vysoké příjmy z ubytování — vzniká proto, že přijímáte službu od zahraniční platformy. Jako identifikovaná osoba ale nemáte nárok na odpočet, takže DPH z poplatku Airbnb se pro vás stává reálným nákladem navíc.

Pokud registrační povinnost nesplníte sami, může ji správce daně řešit i z moci úřední. V praxi může vycházet například z plateb od platformy nebo z údajů získaných v rámci vyhledávací činnosti. Výsledkem může být zpětné řešení registrace, povinnost podat daňová přiznání za minulá období a úroky z prodlení za pozdě odvedenou daň.

Dobrovolná registrace jako plátce DPH může tuto situaci změnit. Plátce daň z přijaté služby v režimu reverse charge přizná a zároveň si ji může uplatnit jako odpočet, pokud jsou splněny podmínky. Zároveň ale odvádí DPH z poskytovaného ubytování a má větší administrativu. Není to tedy výhodné automaticky pro každého — záleží na výši příjmů, typu hostů, nákladech s DPH a plánovaných investicích.

Registraci je přitom potřeba řešit dopředu — plátcem se stáváte až ode dne oznámení rozhodnutí o registraci, ne zpětně. Pokud registraci odkládáte, můžete mezitím odvádět DPH jako identifikovaná osoba bez nároku na odpočet.

Airbnb a daň z nemovitých věcí

Krátkodobé ubytování přes Airbnb může mít dopad i na daň z nemovitých věcí, často zjednodušeně označovanou jako daň z nemovitosti. U této daně nerozhoduje jen formální označení nemovitosti — rozhoduje skutečné využití. Pokud je nemovitost prokazatelně nabízena ke krátkodobému ubytování, může být posouzena jako nemovitost sloužící k podnikání v oblasti ubytování, na kterou se vztahuje vyšší sazba než na běžné bydlení. Vyplývá to z metodického pokynu GFŘ č. j. 15981/24/7700-40121-050343 účinného od 15. 5. 2024.

Pokud k ubytování používáte jen část nemovitosti, například jeden pokoj v bytě, kde jinak sami bydlíte, neznamená to automaticky použití vyšší sazby na celou nemovitost. Podle metodiky se v takovém případě řeší zvýšení daně za část užívanou k podnikání.

Při změně způsobu využití nemovitosti je potřeba podat přiznání k dani z nemovitých věcí.

Airbnb a DAC7

Pravidla DAC7 ukládají digitálním platformám — včetně Airbnb a Booking.com — povinnost reportovat informace o poskytovatelích ubytování daňovým správám v EU dle směrnice Rady EU 2021/514. Získaná data si členské státy vzájemně vyměňují, takže se reportované údaje dostanou i k české Finanční správě.

Nejde přitom jen o obecnou informaci, že někdo přes Airbnb poskytoval ubytování. Reportují se konkrétní údaje — zejména příjmy z ubytování po jednotlivých čtvrtletích, identifikátor bankovního účtu, na který byly platby vyplaceny, a údaje o tom, kdo ubytování poskytoval, kde se nemovitost nachází a jaké ubytování bylo přes platformu sjednáno.

Finanční správa tak má k dispozici konkrétní údaje, nejen obecnou informaci o tom, že jste platformu používali.

Pokud někdo příjmy nepřiznával, danil je jako nájem místo ubytovací služby, používal špatný paušál nebo neřešil identifikovanou osobu, může se to vrátit při kontrole nebo výzvě z finančního úřadu.